1. Công văn 2688/CT-Kr: Rà soát thu thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng
Ngày 25/7/2025, Cục Thuế đã ban hành Công văn 2688/CT-KTr năm 2025 về việc tăng cường phối hợp, chỉ đạo công tác quản lý thuế đối với hộ, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng, mặt bằng.
Theo nội dung Công văn 2688/CT-KTr, hiện vẫn còn tình trạng nhiều hộ, cá nhân không khai báo hoặc khai báo không đầy đủ doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà, văn phòng, mặt bằng.
Nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước nói chung, công tác quản lý thuế nói riêng, góp phần tạo môi trường kinh doanh bình đẳng, lành mạnh, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về thuế, Cục Thuế đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quan tâm, chỉ đạo:
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Tổ dân phố phối hợp, chia sẻ thông tin với cơ quan thuế về hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà, văn phòng, kinh doanh dịch vụ lưu trú trên địa bàn.
Cơ quan thuế có trách nhiệm cung cấp, chia sẻ bản đồ số hộ kinh doanh trên địa bàn, báo cáo Ủy ban và các sở, ban, ngành, trên cơ sở đó, đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố chỉ đạo các sở, ban, ngành phối hợp với cơ quan thuế tiến hành:
+ Kiểm tra, rà soát để xác định doanh thu, mức thuế của các hộ kinh doanh, cá nhân
+ Đôn đốc các hộ, cá nhân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với ngân sách Nhà nước theo quy định;
Bên cạnh đó, tổ chức tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật thuế thường xuyên và đa dạng hình thức đến các hộ, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng.
Ngoài ra, các sở, ban, ngành, đơn vị có liên quan (như Công an, Xây dựng, Thông tin và Truyền thông, Lực lượng Phòng cháy, chữa cháy,…) cần hỗ trợ chia sẻ dữ liệu, đồng bộ và chuẩn hóa cơ sở dữ liệu để công tác quản lý thuế hiệu quả hơn.
Đặc biệt, các hộ kinh doanh, cá nhân thuê nhà, văn phòng cũng cần chủ động tìm hiểu các quy định pháp luật và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kê khai, nộp thuế.
2. Hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng phải nộp các loại thuế nào?
Theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế thì hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà, văn phòng, mặt bằng có mức doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng/năm cần kê khai và nộp 3 loại thuế sau:
2.1. Thuế môn bài (lệ phí môn bài)
Cụ thể, mức lệ phí môn bài như sau:
Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: lệ phí 1 triệu đồng/năm
Doanh thu từ 300-500 triệu đồng/năm: lệ phí 500.000 đồng/năm
Doanh thu từ 100-300 triệu đồng/năm: lệ phí 300.000 đồng/năm
2.2. Thuế Giá trị gia tăng
Hộ, cá nhân kinh doanh cần nộp thuế giá trị gia tăng với mức 5% tính trên doanh thu cho thuê nhà, văn phòng, mặt bằng.
2.3. Thuế thu nhập cá nhân
Hộ, cá nhân kinh doanh cần nộp thuế 5% trên doanh thu cho thuê bất động sản.
Lưu ý:
Các cá nhân, hộ kinh doanh có mức doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp lệ phí môn bài, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
Từ ngày 1/1/2026, quy định về mức thuế có sự thay đổi. Theo đó, hộ, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng, mặt bằng… có doanh thu trong năm dương lịch từ 200 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp lệ phí môn bài, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp mức doanh thu trên 200 triệu đồng/năm mới phải nộp 3 loại thuế trên.
Như vậy, theo quy định hiện hành, với hộ, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng trên 100 triệu đồng/năm phải kê khai và nộp 3 loại thuế: lệ phí môn bài, thuế Giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.
3. Hồ sơ khai thuế với hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng
Căn cứ khoản 1 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC, quy định về hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế như sau:
Theo đó, cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà, văn phòng trong trường hợp không có thỏa thuận trong hợp đồng thuê rằng bên thuê tài sản sẽ thực hiện kê khai, nộp thuế thay thì cá nhân cho thuê văn phòng phải trực tiếp kê khai, nộp thuế với cơ quan thuế.
Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê văn phòng trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế bao gồm:
Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản theo mẫu 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản theo mẫu 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên);
Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (nếu ủy quyền cho người khác thực hiện);
Lưu ý: Cơ quan thuế có thể yêu cầu xuất trình bản chính của các giấy tờ nêu trên để đối chiếu với bản sao, nếu không có hợp đồng hoặc giấy tờ hợp lệ, hồ sơ có thể bị từ chối tiếp nhận hoặc xử lý chậm trễ.
4. Một số câu hỏi thường gặp về Hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà, văn phòng
4.1. Các trường hợp cho thuê nhà, văn phòng nào không cần đăng ký giấy phép kinh doanh?
Căn cứ khoản 1 Điều 2 Nghị định 39/2007/NĐ-CP quy định cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên không thuộc đối tượng phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh.
Đồng thời tại Điều 7 Nghị định 96/2024 NĐ-CP cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau:
Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở;
Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.
Từ các quy định nêu trên, có thể kết luận rằng cá nhân cho thuê nhà ở, văn phòng không nhất thiết phải đăng ký kinh doanh nếu hoạt động này mang tính chất độc lập và thường xuyên, không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư hoặc có quy mô giao dịch quá lớn theo quy định tại Nghị định 96/2024 NĐ-CP.
4.2. Các hình thức cho thuê tài sản nộp phải nộp thuế?
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định:
Như vậy, không chỉ đối với hình thức cho thuê nhà, văn phòng, hộ kinh doanh, cá nhân phải nộp thuế cho thuê tài sản khi có phát sinh doanh thu từ những hoạt động sau:
Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú;
Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển;
Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
Lưu ý: Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
